築古アパートの高利回りはなぜ生まれる？

築年数が古い物件は建物評価や融資条件の影響で取得価格が低くなる場合があります。その結果、家賃に対する表面利回りが高く見えることがあります。

一方で、空室の増加、賃料の下落、設備交換、耐震・接道の制約が価格に織り込まれていることもあります。

表面利回りが周辺物件より高い理由を、価格交渉の前に必ず説明できるようにしましょう。売主の売却事情によるものなのか、収益の不安定さや法的制約が反映されているのかで、適正な判断は大きく変わります。

価格だけでは分からない修繕リスク

屋根・外壁・給排水・電気設備・シロアリ・雨漏りなどを確認します。見積りが未取得なら、購入後に想定以上の資金が必要になる可能性があります。

修繕記録を確認し、設備の残存使用年数を見積もるとともに、危険箇所は専門家による調査を優先します。

外壁・屋根・配管などの修繕は、工事の優先順位を整理する必要があります。購入時の見積りが概算の場合は追加工事の余地もあるため、将来のCFだけでなく初期予算にも予備費を確保することが重要です。

再建築可否と融資期間を確認する

道路種別や接道条件によって建替え可否が変わります。既存のアパートが適法に存在することと、同規模で建替えられることは同じではありません。

金融機関の担保評価や融資年数が短くなると、利回りが高くても年間返済額が大きくなります。購入前に複数の融資条件を比較しましょう。

建築確認や検査済証がない物件では、法令上の適合性を売主からの説明だけで断定しないことが大切です。自治体の建築担当部署や建築士へ確認し、建替え・増改築・融資に制約がないか個別に調べます。

架空の収支例で実質的な利益を確認

物件価格3,000万円、満室家賃360万円なら表面利回り12％です。しかし実収入288万円、運営費144万円、年間返済額160万円と仮定すると、税引前CFはマイナス16万円です。

上記は架空の例です。税金・大規模修繕・諸費用は別途必要であり、高利回り表示でも資金繰りが苦しくなる場合があります。

このような例では、表面利回りが二桁であっても融資返済後に現金が不足しています。金利の上昇や大規模修繕があれば収支はさらに悪化するため、購入時に複数年の資金繰り表を作ることが大切です。

出口戦略のない購入は避ける

賃貸継続、リノベーション、土地活用、売却の各選択肢を比較し、何年後にどの買主層へ売れる可能性があるか検討します。

周辺賃貸需要、ハザード、用途地域、土地の利用価値を確認し、購入時点から出口を設計しましょう。

出口戦略では売却時の買主層だけでなく、売却に必要な期間やローン残債との関係も確認します。建物を使い続ける場合と土地としての価値を評価する場合の両方を比較することが、築古物件特有のリスク管理になります。

よくある質問（FAQ）