キャッシュフローとは？表面利回りと何が違う？

表面利回りは満室想定の年間家賃を購入価格で割った単純な比率です。キャッシュフローは、実際に入金された賃料から費用と借入返済などを引いた現金の増減を表します。利回りが高いからといって現金が残るとは限りません。

税務上の利益と現金収支も一致しません。減価償却費は原則として現金の支出を伴わない費用であり、元金返済は通常、経費として扱われません。この違いを押さえることが投資判断の出発点です。

入金と会計の利益を混同しないよう、毎月の通帳入金、管理会社の送金明細、借入返済予定表を照合します。実際の入金が契約上の賃料より少ない場合は、空室・滞納・免責期間・管理費控除などの原因を部屋単位で確認してください。

年間キャッシュフローをどう計算する？

基本的には「実収入－運営費用＝NOI（営業純収益）」「NOI－年間元利返済額＝税引前CF」です。購入時の諸経費や将来の大型修繕に充てる資金も別枠で見積もります。

例として年間満室家賃720万円、空室・滞納等を差し引いた実収入648万円、運営費用198万円、年間借入返済額420万円と仮定すると、NOIは450万円、税引前CFは30万円です。これは架空の計算例であり、所得税・法人税、臨時支出を含みません。

購入後の資金繰りでは、毎月のCFだけでなく現金残高の最低ラインを定めておくことも重要です。入居者の一斉退去や給湯器などの設備故障が重なる時期を想定し、運転資金を別途確保することで突発的な資金不足を抑えられます。

何を運営費用に入れるべき？

管理委託料、共用部光熱費、固定資産税・都市計画税、火災保険、募集広告費、原状回復費、定期点検費などを整理します。会計上の計上区分は個別に確認してください。

修繕費を平均年額だけで置くと、給排水設備や屋上防水など高額工事がある年の資金不足を見落とします。長期修繕計画と積立相当額を別に置くと保守的に判断できます。

長期の収支計算では、賃料を一定と仮定しないことが大切です。築年数が進むと設備仕様の競争力や募集条件が変わるため、更新時の家賃減額、空室期間、募集広告費の上振れも加えて検討する必要があります。

購入前に行うストレステスト

金利上昇、空室率上昇、家賃下落、設備更新の4条件を変化させ、CFがどこでマイナスに転じるか確認します。DSCR（NOI÷年間元利返済額）も返済余力を見る参考指標になります。

収益物件の管理状況、実際の入金履歴、賃貸借契約、融資返済予定表を揃え、楽観・標準・保守の三通りを比較します。

金利の見直し時期、固定金利終了時期、元金返済の進み方を年度別に確認しましょう。返済年数が短い借入では、利息負担が少なくても元金返済額が大きくなることがあり、収益指標と現金収支の差が拡大します。

売却か保有継続かを判断するには？

今後の手残りが小さくなる場合でも、すぐ売却が正解とは限りません。ローン残高、売却諸費用、税金、修繕計画、将来の賃貸需要を比較して検討します。

つばさ財託では大阪・関西の収益物件の購入・売却相談を受け付けています。収支資料を整理したうえでお問い合わせください。

売却を選ぶ場合は今後5年間の保有CF予測と、売却後の実際の手取りを比較します。保有継続による借入金減少や将来の修繕費、売却に伴う税負担をそれぞれ見積もることで判断の精度が高まります。

よくある質問（FAQ）