表面利回り10％の意味とは？

表面利回りの計算式

表面利回り＝年間賃料収入÷物件購入価格×100です。例えば購入価格6,000万円・満室想定年間賃料600万円なら10％。これは利益率でも、借入返済後の現金収益率でもありません。

実質利回りとNOIの違い

実質利回りは運営費用を差し引き、取得諸費用を含めた投資額で割る計算が一般的ですが、計算範囲には流儀があります。NOI（営業純収益）は通常、賃料等の運営収入から運営費用を引いた値で、借入返済や所得税は含めません。

具体例：表面利回り10％でも現金収支がマイナス

収入と運営費を積み上げる

購入価格6,000万円、満室想定家賃600万円、稼働率90％で実際の家賃収入540万円とします。管理費・税金・保険・通常修繕・募集関連費の合計を180万円と仮定すると、NOIは360万円です。

融資返済と臨時修繕を加える

年間元利返済額を390万円と仮定すると、税引前の年間キャッシュフローはマイナス30万円。さらに突発的な設備交換があれば悪化します。ここでの返済額は架空の例で、融資条件から算定した実例ではありません。

利回りだけで購入を決めない

購入諸費用を300万円とすると、簡便な実質利回りは360万円÷6,300万円＝約5.7％。満室想定の10％とは大きく異なります。返済元金は税務上の必要経費ではないなど、税額計算と現金収支は別です。

購入前に確認する費用とリスク

空室率・家賃下落

現況入居率だけでなく、過去の退去・募集期間、周辺の供給状況を確認します。募集賃料が実際に成約可能かも重要です。

修繕費と設備更新

屋上防水、外壁、給排水、給湯器、エアコン等はまとまった支出になり得ます。直近数年の支出だけでなく中期修繕を見込みましょう。

融資金利と返済期間

借入額、金利、返済期間によって毎月の手残りが大きく変化します。変動金利の場合は金利上昇時の試算も行います。

投資判断のチェック方法

楽観・標準・厳しめの3パターン

満室・現況・入居率低下の3つのケースをつくり、家賃下落や修繕費増加を織り込みます。数字は必ず売主のレントロールと入金実績で検証します。

出口価格もシミュレーション

購入時の利回りが高くても、売却時の利回りが上昇すると価格が下がる場合があります。家賃収入だけでなく売却時の残債にも注意します。

よくある質問（FAQ）