収益物件の「買取」と「仲介」は何が違う？

仲介では不動産会社が投資家や法人などの購入希望者を探し、売主と買主の売買契約を支援します。一方、直接買取では不動産会社自身が買主となります。物件の状態や希望条件によって、どちらが有利かは変わります。

どちらも「必ず高い」「必ず早い」とは限りません。特に築古、空室率の高い物件、修繕費の大きい物件は、売却条件まで含めた比較が必要です。

売却価格より重要？「手取り額」で比較する

売却価格と実際に残る資金は違います。目安となる考え方は「売却代金 − 仲介手数料 − 売却関連費用 − 借入返済額 − 税金」です。敷金の精算や固定資産税の精算、消費税の扱いなども条件に応じて確認します。

計算例：仲介8,000万円と直接買取7,650万円を比較

※架空の試算。仲介手数料は、仲介手数料の課税計算上の売買代金を8,000万円と仮定し、課税事業者の原則上限「（8,000万円×3％＋6万円）×1.1」で算出。実際の上限額は税抜売買代金の扱い等で変わります。その他費用は説明用の仮定で、税負担・借入金返済・敷金等の精算は含みません。これは実在の査定価格や買取提示ではありません。

この例では仲介の差引額が59.4万円多くなります。ただし仲介の販売期間が長引き、追加の修繕費や空室損失が発生すると、実質的な差が縮小する可能性があります。比較には時間と追加保有コストも含めましょう。

仲介手数料の上限に関する出典：国土交通省「不動産取引の仲介手数料について」

売却期間はどちらが短い？途中で起こりやすいこと

仲介：買主募集から融資・条件交渉まで幅がある

販売開始後、内覧、購入申込、価格交渉、買主の融資審査、売買契約、決済へと進みます。投資家の資金調達状況によって日程は変動します。収益物件はレントロールや修繕履歴の確認が重要です。

直接買取：調査と条件合意がポイント

買取会社が買主となるため一般の購入希望者を募る必要はありませんが、現地調査、権利関係の確認、契約条件の調整は必要です。短期間で売却できるとは限らず、物件条件によっては買取不可の場合もあります。

早く売りたいほど、希望決済日・残債・賃貸借契約・修繕事項の情報を早めに伝えることが重要です。

仲介が向くケース・直接買取が向くケース

仲介を優先したいケース

• 現在の賃料収入が安定している
• 売却期限に余裕があり、幅広い投資家へ提案したい
• 修繕状況や契約関係が整理できている
• 時間をかけても売却価格を重視したい

直接買取も比較したいケース

• 相続・事業整理・資産組み替えで売却時期が決まっている
• 空室や老朽化が進み、修繕費の負担が大きい
• 販売活動をなるべく広く公開したくない
• 引渡し条件やスケジュールを個別に調整したい

売却査定では価格だけでなく、引渡し条件・契約不適合責任の範囲・残置物対応・借入の抵当権抹消なども比較しましょう。

収益物件の売却前に確認したい5つの資料

1. レントロール：現況賃料、敷金、入居率、滞納状況
2. 建物資料：図面、建築確認・検査済証、修繕履歴
3. 権利関係：登記簿、境界資料、抵当権、共有名義
4. 保有費用：管理費、保険、固定資産税、修繕費
5. 資金計画：残債、売却希望日、税務上の確認事項

資料が完璧に揃わなくても相談は始められます。「いくらで売れるか」に加え、「いつ・どの条件で・最終的にいくら残るか」を査定担当者へ確認することが有効です。

買取と仲介に関するよくある質問