オーナーチェンジ物件とは何か

オーナーチェンジとは、入居者との賃貸借関係を維持したまま所有者が変わる不動産売買です。購入後すぐに賃料収入を得られる場合がある反面、既存契約の条件を買主が自由に変更できるとは限りません。

売買契約では賃貸人の地位の承継、家賃の支払先変更、管理委託の継続、入居者への通知等を整理します。

入居者がいることは安定収入の材料ですが、長期間入居している部屋の賃料が現在の相場と離れているケースもあります。更新や退去時の収支変化を想定し、入居者が入れ替わったときの募集条件まで確認しましょう。

賃貸借契約書で確認したいこと

月額賃料・共益費、敷金、更新条項、特約、解約予告、原状回復、保証会社の契約を点検します。口頭合意や契約書の欠落がないかも確認します。

民法605条の2等が関わる賃貸人の地位・敷金返還債務の承継は、契約と対抗要件などの個別事情によって検討する必要があります。

契約書を確認する際は原状回復の特約や敷金の管理方法だけでなく、保証人・保証会社の変更手続きも重要です。オーナー変更後に保証が自動的に継続するかは契約によるため、管理会社に事前確認を求めると安心です。

レントロールと実際の入金を比較する

レントロールは賃料一覧表ですが、実際の入金を保証する資料ではありません。賃料滞納、フリーレント、共益費の欠損、管理費用を別途確認します。

家賃保証やサブリースがある場合は保証範囲と改定条項も点検し、単純に表面利回りだけで購入しないことが大切です。

レントロールには空室率だけでなく、入居者ごとの契約開始日、更新日、賃料変更履歴なども付けると有効です。振込履歴の確認とあわせ、契約書の記載と実際の運用にずれがないかを早めに把握することが大切です。

見られない室内のリスクにどう備える？

入居中で室内を確認できない場合、過去の募集図面・修繕記録・入退去履歴などから設備状況を把握します。将来の退去時に原状回復費や設備交換費がかかる可能性を見込みます。

重要事項説明、建物状況調査、管理状況報告書などに不足がないか確認し、不確実な点は売買契約に適切に反映させます。

購入後すぐに退去者が出た場合の修繕・募集費を想定し、入居中の住戸を見られないことによる不確実性を資金計画に織り込みます。共用設備や屋上防水、給排水配管など確認可能な部分は現地で丁寧に点検しましょう。

購入判断の最終チェック

購入価格に諸費用を加え、実際の家賃収入から運営経費・融資返済・修繕積立相当を引いた資金計画を作ります。売却時の出口価格も控えめに設定しましょう。

つばさ財託では大阪・関西の収益物件購入の相談を受け付けています。

購入価格の妥当性は満室想定の表面利回りだけでなく、実際のNOIと年間返済額、将来の設備更新費を使って判断します。売買契約では引渡時点の賃料・敷金精算基準日と必要書類の引渡しを明確にしてください。

よくある質問（FAQ）