相続したアパートの売却は何から始める？

相続人と遺産分割を確認する

遺言の有無、法定相続人、遺産分割協議の状況を確認します。共有で相続する場合は、誰が管理し誰が売却交渉をするかも決めておくと進めやすくなります。共有物全体の売却は、原則として共有者全員の同意が必要です。

相続登記を済ませる

相続登記は2024年4月1日から義務化されました。相続による取得を知った日から原則3年以内に申請が必要で、以前の相続も対象です。2024年4月1日以前に取得を知ったケースには原則2027年3月31日という経過措置の期限があります。売却の際にも相続登記が必要です。

所在地と運営実態を整理する

レントロール、家賃入金、管理委託契約、修繕履歴、固定資産税の明細、抵当権の状況を集めます。資料不足でも査定の相談を始められます。

入居者がいても売れる？契約の引継ぎ

オーナーチェンジとして売る

入居者のいる一棟アパートも、賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジ物件として売却を検討できます。買主は契約賃料と実際の入金、滞納、空室率、将来修繕費などを確認します。

敷金・保証金と賃貸人の地位

対抗要件を備えた賃貸借では、原則として所有権移転に伴い賃貸人の地位と敷金返還債務等が承継されます。売却前の未収賃料や管理契約などは当然に同じ扱いとは限らず、契約書で精算と承継範囲を明確にします。

売却時に確認したい税金と特例

取得費と所有期間の考え方

相続不動産の譲渡所得を計算するとき、取得費や取得時期は原則として被相続人から引き継ぐ扱いです。建物の減価償却や過去の資料の有無によって計算が変わるため、購入当時の契約書などを探しましょう。

相続税の取得費加算特例

一定の要件を満たし、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。相続税が課税されていること等が要件です。すべての相続売却に適用されるわけではありません。

売却価格だけでなく残る資金を見る

仲介手数料、登記費用、借入返済、敷金精算、譲渡所得税等の見込みを確認します。相続税・譲渡所得の計算は税理士へ、登記は司法書士へ相談してください。

仲介・直接買取・保有の選び方

売却を急がず市場で買主を探す

賃貸収入が安定し修繕履歴が整理されている場合は、仲介で幅広い投資家に提案する方法が考えられます。成約価格や時期は保証されません。

維持負担が重い場合は直接買取も比較

空室や老朽化、相続人間の事情により早期整理を希望する場合は、条件が合えば不動産会社の直接買取も候補です。再販コスト等を反映した価格となる傾向があるため、手取り額で比較します。

よくある質問（FAQ）