家賃滞納者がいるアパート・マンションは売れる？

家賃滞納者がいるという理由だけで、不動産の売買が禁止されるわけではありません。買主は将来の賃料収入に加え、未収金の回収可能性や、入居者対応に要する時間・費用などを検討します。滞納が1室なのか複数室なのか、保証会社による立替払いがあるのかでも評価は変わります。

特に一棟物件では、滞納のある部屋以外の賃料収入、空室率、建物の状態、土地の価値も合わせて見られます。滞納があることと、物件全体に価値がないことは同じではありません。

家賃滞納は売却査定にどう影響する？5つの確認事項

1．滞納月数と未払い金額

何月分から、どの部屋で、いくら発生しているかを明確にします。単発の支払い遅れと、長期滞納とでは買主の見方は異なります。

2．保証会社・保証人の有無

家賃保証契約がある場合でも、保証範囲、立替条件、請求期限、承継の可否を確認します。「保証会社がいるから未収リスクはゼロ」とは断定できません。

3．現況家賃と実際の入金状況

レントロール上の契約賃料と、実際の入金実績を分けて説明しましょう。買主は実収入と将来の回収見込みを踏まえて収益性を判断します。

4．督促・交渉・法的手続きの状況

催告書の送付、入居者との協議、弁護士への相談、裁判手続きの有無は、引継ぎ時の重要情報です。個人情報の取扱いには配慮しつつ、必要な範囲で適切に開示します。

5．建物・土地そのものの評価

駅からの距離、管理状況、修繕履歴、接道なども査定を左右します。未収家賃の問題だけにとらわれず、収益面と資産面の両方を整理しましょう。

売却前の滞納家賃・敷金・賃貸借契約はどうなる？

売却前の未収家賃は「自動承継」と決めつけない

物件の所有権が移転しても、売却前に発生した滞納賃料債権が当然に買主へ移るとは限りません。未収金を売主が引き続き請求するのか、買主へ債権譲渡するのか、売買代金で調整するのかを契約で明確にします。債権譲渡には対抗要件等の確認も必要です。

賃貸人の地位と敷金返還義務

賃借人が対抗要件を備えるなど民法605条の2の要件を満たす場合、原則として物件譲渡に伴い賃貸人の地位が買主へ移転します。同条は敷金返還に係る債務等の承継も定めています。売買契約では敷金の残高、滞納との関係、精算方法を詳細に確認しましょう。

根拠：e-Gov法令検索「民法」605条の2・605条の3／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」Q&A

滞納物件は仲介と直接買取のどちらがよい？

「滞納者がいるから安く手放すしかない」と早合点せず、現況のまま売る場合、保証会社や専門家と整理してから売る場合などを比較することが重要です。直接買取も、必ず引き受けられるという意味ではありません。

売却査定までに準備したい資料と進め方

1. 滞納一覧表：部屋番号・月別未収額・入金日・残高
2. 賃貸借契約書：賃料・敷金・更新・保証条項
3. 保証関連資料：保証会社契約・立替払い記録・保証人情報
4. 督促履歴：催告、交渉経緯、専門家への相談状況
5. 収益・建物資料：レントロール、固定費、修繕履歴、登記・図面

最初から全資料が揃っていなくても、所在地、戸数、滞納の概況と希望売却時期を伝えることで相談を進められます。売却前には個人情報の取扱い、未収金の精算、契約不適合責任の範囲を専門家と確認しましょう。

家賃滞納がある収益物件のよくある質問