手軽さの裏に潜むリスク！ワンルームマンション投資が危険と言われる理由5選

2025-05-17 2025-05-13

つばさ財託

1. 収益性の低さが投資を厳しくする
1.1. 利回りが低くコストに見合わないケースが多い
1.2. ローン返済によるキャッシュフローの圧迫
1.3. 管理費や修繕積立金の負担が重い
2. 空室リスクの高さとその影響
2.1. 単身者中心の入居者層による不安定な稼働率
2.2. 人口減少による需要の縮小
2.3. 空室期間中の収支赤字の増大
3. サブリース契約の落とし穴
3.1. 家賃保証の見直しリスク
3.2. 運営会社とのトラブル発生の可能性
3.3. 契約終了時の資産価値の低下
4. 出口戦略の難しさ
4.1. 築年数経過による資産価値の低下
4.2. 売却が難しくローンだけが残る危険
4.3. 転売を狙った投資が成功しにくい市場状況
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収益性の低さが投資を厳しくする

利回りが低くコストに見合わないケースが多い

　ワンルームマンション投資の魅力として、初期コストの安さや手軽さが挙げられます。しかし、実際には利回りが低いケースが多く、十分な収益を得ることが難しいと言われています。特に新築マンションの場合、物件購入直後に資産価値が大きく下落することがあり、家賃収入とコストのバランスが取れなくなる可能性があります。節税効果や資産運用として一見よさそうに見えても、ランニングコストや空室リスクを考慮すると期待していた収益が得られなかった、という失敗事例も少なくありません。

ローン返済によるキャッシュフローの圧迫

　ワンルームマンション投資では、多くの場合ローンを利用して購入することになります。一部の不動産業者は「ローン返済は家賃収入でカバーできる」と説明しますが、実際には家賃収入だけではローンの返済を賄うのが難しいケースも見られます。加えて、金利の変動や家賃下落のリスクも将来的なキャッシュフローを圧迫します。その結果、毎月の収支が赤字となり、経済的な負担が増大することがあります。特に初心者の投資家はリスクの見通しが甘くなりがちなため、早期に資金繰りが行き詰まることが多いと言われています。

管理費や修繕積立金の負担が重い

　マンション投資では、物件の管理費や修繕積立金といった固定費用が発生します。この費用は年々増加する傾向があり、長期的な投資運用を考える際には大きな負担となります。特に中古マンションの場合、築年数が経過することで修繕費用が増大する可能性が高いです。家賃収入の範囲内でこれらの費用を賄えない場合、収益性が著しく低下します。また、空室リスクとの相乗効果で固定費が重くのしかかり、投資家の負担をさらに増やす要因となります。

空室リスクの高さとその影響

単身者中心の入居者層による不安定な稼働率

　ワンルームマンション投資の主なターゲットは単身者層で、特に若い世代や転勤者が中心です。しかし、これらの入居者層はライフスタイルの変化や転勤、結婚などで頻繁に退去する傾向があります。そのため、安定した稼働率を維持するのが難しいとされています。不動産投資初心者にとって、こうした不安定な状況が収益性の低下を招き、投資計画全体に影響を及ぼすことがあります。結果として、家賃収入が途切れる可能性が高まり、リスク管理の難しさにつながります。

人口減少による需要の縮小

　日本全体で進行する人口減少は、ワンルームマンション投資に大きな影響を与えています。特に地方都市では単身者の需要が減少しており、物件の稼働率が低下する原因となっています。小規模なワンルーム物件は特にこの影響を強く受けやすく、供給過多に陥る可能性があります。こうした状況に陥ると家賃の下落が懸念されるため、利回りの低下や収益の減少といった悪循環を引き起こす恐れがあります。不動産投資を検討する場合、将来の人口動態や市場の需要を詳しく調査することが重要です。

空室期間中の収支赤字の増大

　ワンルームマンション投資の危険性として特に注意すべき点は、空室が続く間の収支赤字です。多くの投資家は購入時にローンを利用するため、家賃収入が途絶えるとローン返済や管理費、修繕積立金などの固定費を自己負担する必要があります。空室期間が長引けばその負担額も増大し、場合によっては家計を圧迫する事態に陥る可能性があります。こうしたリスクを軽減するためには、物件選びの際に立地や需要の安定性を慎重に見極めることが求められます。また、空室が続くことで収益計画全体が破綻するケースもあるため、事前のシミュレーションは欠かせません。

サブリース契約の落とし穴

家賃保証の見直しリスク

　ワンルームマンション投資では、家賃保証が含まれたサブリース契約が魅力的に見えることがあります。しかし、この家賃保証が将来的に見直されるリスクは軽視できません。当初提示された家賃保証額が契約後に引き下げられる事例は決して珍しくなく、その結果、収益計画が大幅に狂う可能性があります。不動産会社からの一方的な変更により、家賃収入が減少しローン返済や維持費用をまかなえなくなるケースも報告されています。これが、初心者がワンルームマンション投資をおすすめしない理由の一つとして挙げられます。

運営会社とのトラブル発生の可能性

　サブリース契約を結んでいる運営会社とのトラブルもまた、ワンルームマンション投資をひかえたい理由の一つです。特に、契約内容が不十分な場合や曖昧な表現が含まれる場合には、後々トラブルに発展する可能性があります。一例として、家賃未払い問題や修繕費の負担に関する争いなどが挙げられます。また、一部の悪質な業者によるマンション投資詐欺も注意点として挙げられます。信頼できる不動産会社を選ばないと、資産運用どころか無駄なコストが増える結果になりかねません。

契約終了時の資産価値の低下

　契約が終了する段階で直面するリスクとして、物件自体の資産価値の低下があります。特にワンルームマンションは、中古市場で取り引きされる際に、築年数による価格下落が顕著です。サブリース契約が終了した後では家賃が思うように取れず、さらに次の所有者を探すのも難しい場合があります。このように出口戦略がうまく描けない点は、ワンルームマンション投資をやめる理由の一つとして多くのブログなどでも詳しい事例が報告されています。初心者がこのリスクを見逃すと、大きな損失を招く可能性があるため注意が必要です。

出口戦略の難しさ

築年数経過による資産価値の低下

　ワンルームマンション投資は時間の経過と共に資産価値が下落するリスクを伴います。特に新築の物件は購入直後の時点で一気に価格が下がる傾向があり、この現象は「新築プレミアム」と呼ばれます。また、建物の老朽化が進むとさらに価値が下がり、売却時に期待通りの価格で取引することが難しくなります。中古としての需要も限られるため、ローンを完済しないまま資産価値が大幅に低下する可能性があります。

売却が難しくローンだけが残る危険

　ワンルームマンション投資において、売却が思うように進まないケースは少なくありません。特に資産価値が低下した物件では、売却価格が残債を下回ることが多く、この場合、ローンだけが残るリスクが生じます。こういったことが原因で、投資家が経済的に困難な状況に直面する事例も報告されています。売却を計画する場合、需要や物件の競争力を慎重に見定めることが重要です。

転売を狙った投資が成功しにくい市場状況

　不動産市場は需要と供給のバランスによって変動しますが、特にワンルームマンション市場では転売による利益を狙うのが難しい状況です。単身者向け物件の需要が限定的である上、人口減少や家賃下落といったマクロ的要因が影響を及ぼしています。また、投資初心者が営業トークに乗せられ過剰な期待を抱き、実際に転売を試みた際に失敗する事例も珍しくありません。そのため、購入時には出口戦略まで十分に検討して計画を練ることが求められます。

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