そもそもサブリース契約とは？

サブリースとは、一般にサブリース会社がアパートなどを所有者から一括で借り上げ、各入居者に転貸する仕組みです。所有者とサブリース会社の契約を「マスターリース契約（特定賃貸借契約）」、会社と入居者の契約を「転貸借契約」と区別します。

一定の家賃収入を見込みやすい一方、借上賃料の減額、免責期間、修繕費用の負担などは契約次第。「30年一括借上げ＝30年間同額の家賃が保証される」わけではありません。

参考：国土交通省・賃貸住宅管理業法ポータル「適正化のための措置」

サブリース契約中のアパートも売却できる？

所有者が変わっても、適法な賃貸借関係がそのまま続く取引はあります。買主はサブリース会社から借上賃料を受け取ることを前提に購入採算を検討します。所有権移転による賃貸人の地位の移転、保証金・敷金などの精算、サブリース会社への通知や書類交付について、契約と法令を確認します。

サブリース会社と買主双方の契約内容の確認が必要になるため、早い段階で専門家と情報を整理しておくと交渉が進めやすくなります。

売却するならサブリースを解除すべき？

オーナーからの解除には制約がある

サブリース会社とのマスターリース契約は建物賃貸借に該当し、借地借家法が適用される場合があります。契約に解約条項があっても、オーナーからの更新拒絶・解約申入れには正当事由が必要となる場面があります。「売却予定だから」「借上賃料が低いから」だけでは、必ずしも解除できません。合意解約を目指す場合も、違約金や転貸中の入居者への影響を確認しましょう。

賃料減額リスクも確認する

借地借家法32条の借賃増減請求は、契約期間中でも問題になることがあります。実際の請求の適法性や改定額は事情によって異なるため、借上賃料が固定されていると思い込まないことが大切です。サブリース会社による減額請求時の説明について、国土交通省は書面交付等の手続きを案内しています。

参考：国土交通省「よくある質問」／消費者庁「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」

サブリース付き収益物件の査定を左右する5項目

1．借上賃料と収益性

サブリース会社からオーナーに支払われる実際の借上賃料を基礎に、運営費用や修繕負担を確認します。表面上の満室賃料だけで査定しないことが重要です。

2．残存期間・更新条件

契約更新時の家賃改定や解約条件が購入後のキャッシュフローに影響します。長期契約というだけで有利とは限りません。

3．入居状況・転貸賃料

実入居率や転貸家賃の水準を把握できるかによって、将来の運営方法やリスク評価が変わります。取得できる資料の範囲を確認しましょう。

4．建物状態と修繕負担

外壁・屋根防水・給排水設備の状況と費用負担者は重要です。大規模修繕の予定がある場合は見積額も用意します。

5．買主の運用方針

安定した借上収入を重視する買主と、将来の自主管理を検討する買主では価格の見方が異なります。売却方法の比較が役立ちます。

仲介と直接買取をどう比較する？

サブリースが残ったままでも買主が見つかる可能性があります。解除の可否が未確定な段階では、契約承継を前提とした査定と解除後を想定した条件を分けて検討しましょう。

売却相談前に用意しておきたい資料

1. マスターリース契約書・覚書：契約期間、更新、解除、賃料変更条項
2. 入金記録：毎月の借上賃料と免責期間の実績
3. 入居関連資料：可能な範囲で転貸契約と入居状況
4. 建物資料：登記、建築図面、修繕履歴、保守契約
5. 売却条件：残債、希望決済日、引渡条件、敷金等の精算

すべての書類が揃っていなくても相談は始められます。まずは物件所在地、戸数、借上賃料、サブリース会社名、契約更新時期を整理してください。

サブリース契約中のアパート売却FAQ