収益物件購入で融資を上手に引っ張る方法

収益物件購入の融資について

収益物件を購入する際、
「どの物件を選ぶか」以上に結果を左右するのが融資です。

同じ物件でも、

融資が付く人
条件が厳しくなる人
そもそも否決される人

が分かれるのは珍しくありません。
このコラムでは、不動産実務の現場で実際に差が出ているポイントをもとに、
融資を上手に引っ張るための考え方を整理します。

融資は「交渉」ではなく「準備」で決まる

まず押さえておきたいのは、
融資は勢いや交渉力で決まるものではない、という点です。

金融機関が見ているのは、

返済可能性
物件の安全性
融資後の姿が想像できるか

つまり、事前準備の完成度でほぼ決まります。

逆に言えば、
準備が整っていれば、
特別な属性でなくても融資が付くケースは多くあります。

金融機関が見ている3つの軸

① 人（借り手）

金融機関は、
「この人は長期で返済を続けられるか」を見ています。

具体的には、

年収・職業の安定性
借入状況
過去の返済履歴

ここで重要なのは、
完璧である必要はないという点です。
多少の借入があっても、
整理され、説明できていれば大きなマイナスにはなりません。

② 物件（担保）

融資において、
物件評価は非常に重要です。

立地
賃貸需要
建物の状態
将来の出口（売却可能性）

「利回りが高い＝良い物件」とは限らず、
金融機関は“安全に回収できるか”を重視します。

そのため、
派手な数字より、
堅実な収支構造の方が評価されやすい傾向があります。

③ 計画（ストーリー）

意外と軽視されがちですが、
融資ではストーリー性が重要です。

なぜこの物件なのか
今後どのように運営するのか
将来的にどう考えているのか

これらが整理されていると、
金融機関は判断しやすくなります。

融資を引きやすくするための具体的な準備

収支は「盛らない」

融資資料でありがちなのが、
楽観的すぎる収支計画です。

満室前提
修繕費ゼロ
家賃下落を考慮しない

こうした数字は、
金融機関側で必ず調整されます。

最初から、
現実的な数字で組み立てる方が信頼されやすいのが実務です。

自己資金は「多さ」より「使い方」

自己資金が多い方が有利なのは事実ですが、
それ以上に見られるのは、
どの部分に自己資金を使うかです。

諸費用まで含めて考えているか
手元資金を残しているか

このあたりが整理されていると、
評価は安定します。

金融機関選びは「相性」

すべての金融機関が、
すべての投資家・物件に合うわけではありません。

エリアに強い
規模感が合っている
投資用不動産に慣れている

こうした相性を無視すると、
本来通る融資も通らなくなります。

融資が通りにくい人の共通点

実務で見てきた中で、
融資がうまくいかないケースには共通点があります。

物件を先に決めすぎている
数字の説明ができない
将来像が整理されていない

つまり、
「買いたい」が先行しすぎている状態です。

一度立ち止まり、
融資目線で整理するだけで、
結果が変わることは少なくありません。

つばさ財託が融資面で意識していること

**つばさ財託**では、
物件紹介だけでなく、
融資が現実的に付くかどうかを前提に整理します。

物件と金融機関の相性
融資条件を踏まえた購入判断
無理のない資金計画

これらを整えたうえで進めることで、
結果的にスムーズな融資につながるケースが多くあります。

融資は「事前整理」で結果が決まる

収益物件購入における融資は、
特別なテクニックではなく、
どれだけ整理されているかで結果が決まります。

人
物件
計画

この3点を冷静に整えることが、
融資を上手に引っ張る一番の近道です。

購入を急ぐ前に、
一度立ち止まり、
融資目線で整理することをおすすめします。

担当／松本良教

役職：営業主任

Yoshinori Matsumoto

収益物件・事業用物件の専門担当として、お客様一人ひとりの資産形成や事業拡大につながる最適な不動産提案を行っています。市場動向の分析から物件選定、運用戦略まで一貫したサポートを実施し、長期的に安定した収益を得られるポートフォリオ構築を目指します。お客様の将来設計に寄り添い、安心と信頼の取引をお届けいたします。

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