収益物件を手放すべき？保有か売却か、収益が減少した物件の損益分岐点の見極め方

保有か売却か

保有か売却か、収益が減少した物件

古くなった物件の収益が減少し対策をお考えの方も多いのでは、ないでしょうか？

保有か売却か、収益が減少した物件を所有されているお客様に是非ご覧頂きたい内容になっております。

1. 収益物件の現状を正確に把握する

収益の減少原因を特定する

　収益物件を所有する上で、家賃収入の減少は大きな課題です。収益が減少している場合は、その原因を早急に特定することが重要です。収益の減少には空室率の上昇、家賃相場の低下、経年劣化による管理コストの増加、新たな物件の競合などが主な要因として挙げられます。また、地域の経済状況や住居ニーズの変化など、外的な要因も影響を与えることがあります。こうした減少原因を明確にすることで、収益回復や売却といった次の行動につなげることが可能になります。

空室率と家賃相場の変化を評価

　賃貸物件の収益性を判断する上で、空室率や家賃相場の動向を把握することは欠かせません。空室が続く場合、それが特定の部屋に限られるのか、それとも全体的な傾向なのかを分析する必要があります。また、近年の家賃相場が下落している場合は、地域の需要低下や新築物件の影響を考慮するべきです。これらの指標を評価し、他の競合物件と比較を行うことで、自身の物件が市場でどのような立場にあるのかを明確にし、適切な対策を検討できます。

経年劣化や修繕コストの増加

　物件の経年劣化や、それに伴う修繕コストの増加も、収益減少の一因です。築年数が増えるほど建物や設備の老朽化が進み、修繕やリフォームに必要な費用が高額になる傾向があります。特に、水回りや外壁塗装、共有部分の修繕が必要な場合、それらが賃料収入を圧迫することになります。また、修繕を怠ると物件の魅力が低下し、入居者の確保が難しくなる可能性もあります。こうしたコストを計算し、長期的な収支モデルを見直すことで、保有を続けるべきか、売却を検討すべきかを判断する材料になります。

2. 保有するか売却するかの判断基準

損益分岐点と収益性の分析

　収益物件を手放すべきかどうかを判断する際には、まず損益分岐点と収益性を正確に把握することが重要です。損益分岐点とは、家賃収入やその他の収益が運営コストを上回る点を指します。家賃収入が減少した収益物件の場合、この損益分岐点が下回ることで赤字に転じるリスクが高まります。例えば、空室が続いている物件や修繕コストが膨らんでいる物件では、利益を得るどころか追加負担が増える可能性もあります。

　まずは現在の収益状況を詳細に確認し、物件の収益性を再評価しましょう。その際、過去の収支データや今後の支出予定を基に収益構造を見直すとともに、現時点で収支が改善できる可能性があるかを検討する必要があります。

市場の利回りと現在の相場を比較

　保有物件と同じエリア内や類似条件の物件の利回りと市場相場を比較することも、重要な判断基準となります。利回りとは、物件の購入価格や市場価値に対する年間収益率のことで、一般的に不動産投資の収益性を測る指標として使われます。現在の市場利回りが物件の利回りを上回っている場合、その物件の収益性が相対的に低いと判断できるでしょう。

　また、今後の市場動向にも注目するべきです。不動産市場が上向きになりそうな場合、物件を保有して収益性を改善するチャンスがあるかもしれません。一方、価格の下落傾向が続いている場合は、現在の価値が高いうちに売却することも視野に入れるべきです。

融資条件や今後の返済計画を考慮

　物件保有には融資条件や返済計画も大きく関与します。家賃収入の減少や費用の増加により、毎月の返済負担が収益を上回りつつある場合、融資の見直しや条件変更を検討する必要があるかもしれません。特に事業用不動産買取を検討する売主の場合、融資の返済が将来的に回収不能となる可能性を把握することが欠かせません。

　また、返済期間が残り少なくなっている場合は、保有を続けることで返済を完了させ、物件を無負債で保有できるメリットを享受できる可能性もあります。しかし、長期間の返済計画が残っている場合、金利負担や収益性の低下を考慮して売却を検討するほうが有利な場合もあります。ご自身の収益状況、融資条件、今後の経済計画を総合的に見極めることが重要です。

3. 売却する場合のポイントと注意点

最適な売却タイミングの見極め

　収益物件を売却する際には、タイミングが非常に重要です。例えば、市場の家賃相場が低下し、家賃収入が減少した収益物件の価値が下がる前に売却を検討する必要があります。また、所有期間が5年以上経過した場合、譲渡所得税率が軽減されるため、税負担を抑えた売却が可能です。不動産市場の状況や金利の動向を把握し、売却価格が購入価格や運営コストを上回るタイミングで売ることが、利益を最大化するためのポイントです。

売却時の費用や税金を理解する

　物件を売却する際には、さまざまな費用や税金が発生します。代表的な例として、仲介手数料や登記費用、不動産譲渡税などがあります。さらに、物件の所有期間によって、税率が異なる点にも注意が必要です。所有期間が5年以下の短期譲渡の場合、譲渡所得税率は約40%と高くなります。一方、5年以上経過した物件については税率が約20%と軽減されます。このように税金や諸経費を事前に把握し、損益通算を計算した上で売却計画を立てることが大切です。

売却価格を最大化するための方法

　収益物件の売却価格を最大化するためには、いくつかの工夫が必要です。まず、物件の現状を把握し、必要に応じて簡易な修繕やリフォームを行うことで、物件の印象を良くすることが有効です。また、収益物件売買の際には家賃収入や利回りに関する情報を適切に開示し、投資家にとって魅力的な物件であることをアピールしましょう。さらに、不動産会社と媒介契約を結び、信頼できる専門家の意見を活用することで、適切な市場価格で売れる可能性を高めることができます。

4. 保有を続ける場合のリスクとメリット

収益回復のための改善策

　収益物件を保有し続ける場合、まず重要なのは減少した家賃収入を回復させるための具体的な改善策を講じることです。空室率が高い場合は、ターゲット層のニーズに合った設備の導入や外観の美化を検討しましょう。例えば、インターネット無料物件やペット可物件に改修することで、新たな入居者を呼び込むことができる可能性があります。また、賃貸市場を調査し、周辺の家賃相場と大きく乖離していないか確認することも収益改善の鍵となります。他にも、入居者満足度を高めるための管理会社のサービス向上や迅速な対応の仕組みづくりが求められます。改善策を実施し効果的に収益を回復させることで、保有するメリットを最大化できます。

将来的な資産価値の見通しを立てる

　将来的な資産価値を正確に見通すことは、収益物件を保持するかどうかを判断する上で重要です。不動産市場のトレンドを追い、物件の価値が今後上昇する可能性があるかを見極めましょう。例えば、再開発計画や新たな交通網の整備がある地域では、資産価値が上がる可能性があります。また、築年数が古い場合でも、適切なリフォームを行うことで市場価値を高めることができます。ただし、資産価値が将来的に大きく下落するリスクも考慮する必要があり、その場合は売却へと転じるタイミングを検討すべきです。最終的な利益を最大化するためには、中長期の視点で物件の価値を評価することが不可欠です。

修繕やリフォーム費用の計画

　収益物件を保有し続ける場合、避けて通れないのが修繕やリフォームにかかる費用の計画です。物件の経年劣化により、定期的なメンテナンスや大型修繕が必要になることがあります。例えば、外壁の補修、配管の交換、屋根の修繕などが代表的です。これらの費用を事前に見積もり、計画的に自己資金や借入金を活用することが重要です。また、事業用不動産買取を行う会社に相談し、収益物件の価値に見合ったリフォームを行うことで、無駄な出費を抑えつつ、物件の魅力を維持できます。修繕計画を立てることで、入居者の満足度を高め、空室率の低下や家賃収入の維持につなげることが可能です。

5. 収益物件の将来を見据えた戦略的選択

不動産市場のトレンドを把握する

　収益物件の運用や売却を決定する上で、不動産市場のトレンドを把握することは非常に重要です。不動産市場は時期や経済状況、地域の需要によって大きく左右されます。たとえば、都市部では人口増加に伴う賃貸需要の増加が期待できる一方、地方では空室率の上昇が課題となる場合があります。また、金利の動向や融資条件の変化も収益物件の価格に影響を与える要素です。こうした市場動向を適切に理解することで、収益物件の価値や将来の収益性を見極め、適切なタイミングでの売却や改善策の実行が可能になります。

出口戦略（売却プラン）の策定

　収益物件を持続可能に運用するためには、購入時から出口戦略を考えることが重要です。出口戦略とは、収益物件の利用終了時にどうするかを計画することで、売却、建物の解体や建替え、他の用途への転用などが選択肢として挙げられます。特に、家賃収入が減少した収益物件の売却を考える場合、売却時期を適切に見極めることが成功に繋がります。たとえば、市場利回りが高い状況や不動産価格が上昇しているタイミングを利用すると、収益性を最大化することが可能です。売却時には、譲渡所得税や諸費用も考慮した総合的なプランを作成し、収益物件売却の全体像を把握することを意識しましょう。

専門家の意見を活用する

　収益物件の売却や運用を成功させるためには、不動産の専門家の意見を活用することが効果的です。不動産会社や投資アドバイザー、税理士などの専門家は、市場の最新情報や税金に関する知識を有しており、適切なアドバイスを提供してくれます。例えば、近年の市場トレンドを基にした物件価格の査定、売却における最適なタイミングの提案、損益通算を利用した節税方法などの助言を受けることで、リスクを最小限に抑えつつ収益の最大化を図ることが可能です。また、居住用賃貸物件や事業用不動産買取を専門とする業者を活用すれば、物件をスムーズに売れるケースも多くあります。専門家の意見を参考にしながら、戦略的で効率的な意思決定を行いましょう。

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つばさ財託

『つばさ財託』は、株式会社TSUBASAが運営する収益・事業用物件、専門事業です。関西エリアを中心に、収益物件・事業用物件を取扱っております。

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